Fondo impact: investimenti in economia reale

E’ stato presentato, nei giorni scorsi a Roma, il primo report sul Coima ESG City Impact (in allegato), partecipato da primari investitori istituzionali nazionali tra cui Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa, Cassa dei Dottori Commercialisti, Gruppo Intesa Sanpaolo, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Fondo Pensione Monte dei Paschi di Siena, ENPACL, Fondo Pensione Nazionale BCC-CRA.

Il fondo rappresenta uno dei primi esempi in Italia di fondo immobiliare strutturato secondo i principi dell’impact investing, con l’obiettivo di generare simultaneamente un ritorno finanziario, ambientale e sociale con obiettivi quantitativi definiti ex ante.

Ad oggi, ha mobilitato  capitali complessivi per 5 miliardi di euro “attraverso l’attivazione di partnership strategiche e coinvestimenti che hanno coinvolto primarie istituzioni nazionali e internazionali, tra cui tre fondi sovrani e primari fondi pensione mondiali”.

Dal 2020, il Fondo Impact ha mobilitato risorse, competenze e visione per contribuire a rispondere a urgenze strutturali del Paese: la transizione ambientale, l’emergenza abitativa, l’integrazione tecnologica e la necessità di infrastrutture resilienti.

Il metodo adottato per il Fondo Impact si articola su tre pilastri:

• industriale: mediante interventi di trasformazione e di sviluppo fisico delle infrastrutture;
• scientifico: i KPI e i target quantitativi vengono fissati ex ante e verificati regolarmente nella loro evoluzione, in particolare rispetto alle deviazioni positive o negative, stabilendo azioni di gestione o aggiustamento di obiettivi e di attuazione per altri investimenti e progetti;
• sperimentale: necessariamente fondato su un processo iterativo con aggiustamenti progressivi basati su scostamenti rispetto ad un approccio scientifico.

Un ulteriore elemento distintivo del Fondo è la capacità di scalare capitali e impatto attraverso un’architettura aperta tramite partnership strategiche e finanziamenti. A fronte di circa 1 miliardo di euro di capitali propri, il Fondo ha attivato un moltiplicatore finanziario pari a 5,1 volte, con un potenziale di investimenti complessivi fino a 5 miliardi di euro, grazie a coinvestimenti, partnership pubblico‑private e leva finanziaria, e si pone inoltre un obiettivo con pieno potenziale dei progetti già acquisiti fino a oltre 12 miliardi di euro, con un moltiplicatore finanziario pari a 12 volte. Un modello che dimostra come il capitale istituzionale possa fungere da catalizzatore sistemico, trasformando ogni euro investito in un motore di sviluppo territoriale.

Nei primi cinque anni, il Fondo ha attivato interventi dall’alto valore simbolico, come la costruzione del Villaggio Olimpico, che diventerà per l’anno accademico 2026/2027 lo studentato convenzionato più grande d’Italia con 1.700 posti letto, la rigenerazione dello Scalo di Porta Romana e quella di MilanoSesto a Milano, e delle ex caserme Guido Reni a Roma. Sul piano ambientale, tutti gli edifici completati sono fossil fuel free, nZEB e in Classe energetica A, con oltre 1,4 MW di potenza fotovoltaica installata prevista.

L’investimento a impatto rappresenta un’evoluzione della responsabilità fiduciaria degli investitori istituzionali, chiamati a preservare il capitale e a conseguire rendimenti coerenti con il loro profilo di rischio. Nel caso del Fondo Impact, l’obiettivo di rendimento (un IRR netto di portafoglio del 10% circa) prevede la piena integrazione del ritorno economico con l’impatto ambientale e sociale, in modo da rafforzare sinergicamente la performance.

I progetti promossi dal Fondo si concentrano su programmi di rigenerazione urbana di larga scala, con un approccio che privilegia la riqualificazione di aree già urbanizzate e la creazione di nuovi quartieri sostenibili e inclusivi.

Tra le principali iniziative avviate figurano:

• la rigenerazione dell’ex Scalo di Porta Romana a Milano, che include il Villaggio Olimpico dei Giochi Milano Cortina 2026, progettato per diventare il più grande studentato convenzionato d’Italia con 1.700 posti letto;
• il progetto MilanoSesto, il più grande programma di rigenerazione urbana in Italia e uno dei più estesi in Europa;
• la riqualificazione delle storiche ex caserme Guido Reni a Roma, contribuendo alla rigenerazione del quartiere Flaminio.

Nel complesso, nei primi anni di attività gli investimenti del Fondo hanno generato risultati significativi per l’economia reale:

• 13.700 posti di lavoro attivati lungo la filiera economica
• 3,6 miliardi di euro di attività economica generata
• 1,9 miliardi di euro di contributo al PIL nazionale

Sul piano sociale e urbano, i progetti prevedono inoltre la realizzazione di oltre 13.300 nuove abitazioni, di cui circa 2.400 a costi calmierati, e 1.700 posti letto per studenti.

L’agenda per la rigenerazione urbana

Nel corso della presentazione del Report è emersa una riflessione condivisa tra investitori, istituzioni e operatori del settore sul ruolo strategico della rigenerazione urbana per lo sviluppo del Paese.

I partecipanti hanno evidenziato come la rigenerazione urbana possa rappresentare un acceleratore economico della transizione energetica e della coesione sociale, a condizione che vengano create alcune condizioni abilitanti.

Tra le principali priorità emerse:

1. definire una strategia nazionale per la rigenerazione urbana, con mappatura delle aree prioritarie e obiettivi misurabili
2. introdurre procedure autorizzative più rapide e prevedibili per i progetti di trasformazione urbana
3. valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato attraverso partenariati pubblico-privati
4. mobilitare capitali privati attraverso strumenti finanziari dedicati e meccanismi di de-risking pubblico
5. rafforzare una governance stabile tra Governo, Pubblica Amministrazione e investitori per monitorare l’avanzamento degli obiettivi di transizione urbana.

Alcuni interventi

Manfredi Catella, CEO e Founder, COIMA SGR: “La transizione industriale del territorio italiano rappresenta uno dei motori di sviluppo economico, ambientale e sociale per il futuro del Paese. La fase relativamente giovane del ciclo di rigenerazione urbana delle nostre città ci consente di dotarci di un’agenda aggiornata rispetto ad altri Paesi in fase più avanzata. La capacità di innovazione e di attuazione unendo competenze, conoscenze e capitali è la straordinaria opportunità che abbiamo ed è il senso di questa giornata di condivisione promossa dal comitato di indirizzo del fondo Impact”.

Nunzio Luciano, Presidente EMAPI: “Un’iniziativa di sistema che vede promotrici le casse di previdenza dei liberi professionisti e poi si allarga alla più grande banca italiana e ai fondi pensione e alle fondazioni bancarie. Un esempio pilota di un progetto di rigenerazione urbana unico volto a valorizzare lo sviluppo economico, sociale ed ambientale del nostro paese”.

 Maria Annunziata, Presidente Cassa Nazionale di Assistenza e Previdenza Forense: “La rigenerazione del patrimonio immobiliare sta vivendo un cambio di paradigma: da strumento amministrativo ordinario da rimodulare a processo industriale di interesse pubblico; da semplice manutenzione alla valorizzazione strategica. Senza ulteriori scelte legislative innovative, integrate con efficaci ed efficienti soluzioni urbanistiche, energetiche, infrastrutturali, sociali e finanziarie, non è possibile costruire piani di rigenerazione credibili, sostenibili e in grado di attrarre capitali privati, garantendo solidità anche agli investitori istituzionali”.

Ferdinando Boccia, Presidente della Cassa Dottori Commercialisti: “È stato per me un grande piacere partecipare a questo momento di confronto che pone al centro la rigenerazione urbana come leva di sviluppo dell’economia reale. Sostenerla vuol dire contribuire concretamente alla crescita del Paese, rafforzando al tempo stesso la sostenibilità di lungo periodo dei sistemi previdenziali. Come Cassa Dottori Commercialisti, è importante continuare a investire in modelli sostenibili di lungo periodo non solo di natura economica, ma anche sociale. Per fare questo però è fondamentale una visione comune di tutti i soggetti coinvolti che permetta di facilitare e di semplificare gli investimenti attraverso strategie stabili e interventi fiscali e finanziari coerenti”.

Alberto Oliveti, Presidente ENPAM: “L’impegno di Enpam negli investimenti legati alla rigenerazione urbana risponde all’esigenza di creare un impatto misurabile e significativo nel sistema Paese, garantendo allo stesso tempo rendimenti funzionali alla sostenibilità previdenziale della Fondazione”.

Davide Albertini Petroni, Presidente Confindustria Assoimmobiliare: “Il settore immobiliare sta vivendo un cambio di paradigma: il passaggio da un settore immobiliare focalizzato sul valore dell’edificio come bene finanziario a uno basato sul valore generato dall’edificio nel contesto territoriale in cui è inserito.

In questa prospettiva, l’immobile diventa parte di un ecosistema territoriale: genera valore non solo per le sue caratteristiche intrinseche ma perché abilita attività economiche, attrae imprese e talenti, promuove l’innovazione, migliora la qualità della vita urbana.

Affinché ciò accada dobbiamo rafforzare le forme di pianificazione integrata tra settore pubblico e privato, in cui gli obiettivi di pianificazione urbana, la sostenibilità economica degli investimenti immobiliari e la soddisfazione dell’interesse collettivo siano allineati in modo coerente ma, allo stesso tempo, si deve evolvere anche il modo in cui misuriamo il valore degli investimenti immobiliari: accanto ai tradizionali indicatori finanziari, nuovi fattori devono acquisire maggiore rilevanza: l’impatto economico sul territorio, il valore sociale generato e il contributo alla transizione energetica”.

Antonino Turicchi, Amministratore delegato di CDP Real Asset SGR: “Il nostro obiettivo è creare le condizioni per generare impatto sull’economia reale. Da oltre quindici anni CDP Real Asset lavora per sviluppare un grande programma di edilizia sociale, costruito insieme a una rete di investitori istituzionali di primo piano — banche, assicurazioni, casse di previdenza — che allora hanno scelto di affiancarci non solo per un’opportunità di investimento, ma per un senso di responsabilità verso il Paese. Insieme abbiamo portato e fatto crescere il social housing in Italia.

Oggi la crisi abitativa è ancora più profonda. E proprio per questo è il momento di rinnovare quell’impegno. Da parte nostra, continuiamo a investire con determinazione: auspichiamo che anche gli investitori istituzionali che hanno creduto in questo progetto tornino a investire al nostro fianco”.

Andrea Tobia Zevi, Assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative, Comune di Roma: “L’impact investing è oggi uno strumento concreto di governo urbano, anche per una città come Roma. Per noi amministratori significa rigenerare quartieri, ridurre le disuguaglianze, creare valore sociale oltre che economico. La rigenerazione urbana, in questa prospettiva, smette di essere un’operazione solo edilizia e diventa una politica integrata: case accessibili, spazi pubblici di qualità, servizi di prossimità, opportunità culturali, ma anche lavoro. Per questo cerchiamo, nei progetti di valorizzazione del patrimonio di Roma che stiamo portando avanti, di avere una visione politica molto chiara: definire priorità, garantire regole trasparenti, selezionare progetti capaci di produrre benefici duraturi. È un cambio di rotta per il pubblico, ma anche per il privato che accetta la sfida di investire dove conviene e, soprattutto, dove serve. In gioco non c’è soltanto la trasformazione delle città, ma la credibilità stessa delle istituzioni nel guidare uno sviluppo più equo, inclusivo e sostenibile. Occasioni come questa sono essenziali per allineare visione pubblica e risorse private, individuando percorsi coerenti con l’interesse collettivo”.