La Commissione europea ha presentato un nuovo quadro comune per consentire alle autorità nazionali, regionali e locali di intervenire nelle aree caratterizzate da forte pressione abitativa. Al centro della proposta affitti brevi, seconde case e immobili inutilizzati, insieme a misure per accelerare la costruzione e la disponibilità di alloggi a costi accessibili. La proposta passa ora all’esame di Parlamento europeo e Consiglio.
Un quadro europeo che consenta alle autorità pubbliche di intervenire nelle zone dove l’aumento dei prezzi e la carenza di abitazioni rendono sempre più difficile trovare una casa a costi sostenibili. È questo l’obiettivo dell’Affordable Housing Act, la proposta di regolamento presentata dalla Commissione europea il 9 settembre per affrontare uno dei problemi che negli ultimi anni ha assunto maggiore rilevanza sociale ed economica nell’Unione.
Secondo i dati richiamati dalla Commissione, oltre la metà degli abitanti delle città europee considera l’accesso all’alloggio un problema immediato e urgente. Le difficoltà non interessano però tutte le aree allo stesso modo: la pressione è particolarmente elevata in alcune città, aree metropolitane, isole e destinazioni turistiche, dove la domanda di abitazioni può superare sensibilmente l’offerta disponibile.
La proposta di Regolamento che istituisce un quadro per le misure degli Stati membri volte a salvaguardare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi, punta a fornire maggiore certezza giuridica alle autorità che intendono intervenire nei mercati immobiliari più stressati. Non si introduce un divieto europeo degli affitti brevi o delle seconde case, ma vengono stabilite le condizioni che le autorità competenti dovranno rispettare qualora decidano, sulla base dei poteri previsti a livello nazionale, di adottare misure per proteggere la disponibilità di abitazioni destinate alla residenza nei loro territori.
Il principio di fondo è che prima di intervenire un’autorità dovrà dimostrare l’’esistenza di una situazione di “housing stress”, cioè di una pressione significativa sul mercato abitativo locale. La proposta introduce a questo scopo un metodo comune europeo che considera, tra gli altri elementi, il rapporto tra prezzi degli immobili e redditi. L’allegato tecnico al Regolamento individua due soglie di riferimento, equivalenti rispettivamente a otto e dieci anni di reddito pro capite necessari per acquistare un’abitazione esistente di dimensioni medie nell’area interessata.
Le misure dovranno inoltre essere basate su dati concreti, strettamente mirate alla pressione abitativa, necessarie e proporzionate. Nel caso degli affitti di breve durata, prima di introdurre restrizioni le autorità dovranno, tra l’altro, dimostrare che questa attività ha prodotto un impatto negativo significativo sull’accessibilità economica o sulla disponibilità degli alloggi per almeno tre anni e che interventi meno restrittivi non sarebbero altrettanto efficaci.
Il nuovo quadro punta anche a evitare misure generalizzate laddove il problema sia circoscritto territorialmente. Gli interventi dovranno quindi essere limitati all’area effettivamente interessata dalla pressione abitativa e non potranno andare oltre quanto necessario per affrontarla. La logica è quella di permettere interventi calibrati sulle caratteristiche dei diversi mercati locali: le pressioni che interessano una grande area metropolitana possono infatti essere molto diverse da quelle di una località turistica, di un’isola o di una zona rurale.
Le autorità dovranno inoltre rispettare i principi europei di non discriminazione, necessità e proporzionalità, garantire adeguate tutele procedurali alle persone interessate e rendere pubbliche le informazioni sulle misure adottate e sulle valutazioni che ne hanno giustificato l’introduzione.
Uno degli aspetti centrali della proposta riguarda la ripartizione delle competenze. La norma non trasferisce all’Unione europea le competenze nazionali, regionali e locali in materia di politiche abitative, pianificazione urbanistica o proprietà immobiliare. La decisione se intervenire e quali misure adottare rimane quindi nelle mani delle autorità competenti. Il regolamento mira piuttosto a definire un quadro europeo comune entro il quale tali interventi possano essere adottati con maggiore certezza giuridica e nel rispetto delle norme del mercato interno.
Di conseguenza, il regolamento non vieta in quanto tale gli affitti brevi, non proibisce l’acquisto di seconde case e non impone agli Stati membri di introdurre restrizioni. Stabilisce invece le condizioni alle quali eventuali interventi nazionali o locali possono essere giustificati nelle aree sottoposte a maggiore pressione abitativa. La proposta si inserisce nel quadro già creato dal regolamento europeo 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti di breve durata. Le autorità competenti dovranno applicare le norme europee già esistenti sulla registrazione degli immobili destinati agli affitti brevi e, quando disponibili, potranno utilizzare i dati raccolti attraverso tale sistema per valutare l’effettivo impatto di queste attività sul mercato immobiliare locale. L’Affordable Housing Act aggiunge quindi un ulteriore tassello: non si limita alla disponibilità dei dati, ma definisce un quadro entro cui questi possono contribuire a motivare eventuali misure destinate a proteggere l’offerta abitativa di lungo periodo.
Il regolamento riguarda anche altri utilizzi degli immobili residenziali diversi dall’abitazione principale. In determinate aree, secondo la Commissione, seconde case e immobili lasciati vuoti per lunghi periodi possono contribuire alla pressione sul mercato. Anche in questo caso, tuttavia, vengono previste garanzie. Le condizioni relative all’acquisto degli immobili non potranno essere applicate retroattivamente, dovranno essere previste appropriate disposizioni transitorie e le misure riguardanti gli immobili inutilizzati dovranno tenere conto dei periodi di mancata occupazione giustificati.
La Commissione riconosce allo stesso tempo che intervenire sugli utilizzi degli immobili esistenti non può, da solo, risolvere la carenza strutturale di abitazioni. Per questo il regolamento è accompagnato da una raccomandazione della Commissione dedicata all’aumento dell’offerta abitativa.
Le autorità nazionali sono incoraggiate a predisporre Housing Acceleration Plans nelle aree maggiormente sotto pressione, intervenendo sulla pianificazione, sulla velocizzazione delle autorizzazioni, sulla costruzione di nuovi alloggi e sulla ristrutturazione o riconversione degli edifici esistenti. L’obiettivo è favorire soprattutto l’aumento dell’’offerta di alloggi accessibili, sociali e destinati agli studenti, migliorando al tempo stesso le condizioni per gli investimenti pubblici e privati. La strategia europea punta, dunque, a combinare i due versanti del problema: da una parte fornire agli enti pubblici strumenti più chiari per intervenire quando utilizzi come gli affitti brevi, le seconde case o gli immobili inutilizzati contribuiscono alla pressione abitativa; dall’altra aumentare strutturalmente il numero di abitazioni disponibili.
Il fascicolo dell’Affordable Housing Act (2026/0268(COD), segue la procedura legislativa ordinaria: dovrà essere esaminato e negoziato dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’UE, che potranno modificare il testo prima della sua eventuale approvazione definitiva. Il confronto europeo parte quindi da una proposta che cerca di trovare un equilibrio tra due esigenze: lasciare agli Stati membri e alle autorità locali la responsabilità delle politiche abitative e, allo stesso tempo, stabilire regole comuni che consentano di intervenire con maggiore certezza giuridica nelle zone in cui l’accesso alla casa è diventato più difficile. Il risultato potrebbe assumere particolare rilievo proprio nelle città e nelle destinazioni turistiche europee dove il rapporto tra residenza stabile, affitti brevi e utilizzi non primari degli immobili è diventato uno degli elementi centrali del dibattito sull’accessibilità della casa.
Per ulteriori dettagli cliccare qui
